今まで不動産の「競売」に関して興味を持ったことはありませんか？
本日は競売に関してお伝えしようと思います。
その前に「競売」の読み方って知ってますか？「きょうばい」でも「けいばい」でもどちらでもいいのですが、法律用語としては「けいばい」と読みます。
僕は「けいばい」の方がかっこいいので「けいばい」と読んでいます。
余談でしたが、早速本題に入りましょう！
そもそも競売とは
みなさん、不動産競売ってどういうものかご存知ですか？
わかりやすいイメージだと「せり」です。
競売される不動産に入札し、一番高値を付けた方が購入する形です。
という事は売買になるわけですが、一般に流通している物件を売買するのとは違います。
ではどこが違うかご説明しましょう。
流通不動産と競売不動産の違いとは
まず大きな違いは法律です。
流通不動産の場合、宅地建物取引業法により細かく規定が定められています。
一方、競売不動産の場合は民事執行法という法律があり、その中には主に競売に関する規定が定められています。
民事執行法とは、強制執行や担保権の実行としての競売などを規定した法律です。
そもそもなんでその不動産が競売になるかというと、持ち主が借りたお金を返せなくてその不動産を売却して得たお金から借金を返すために競売するという流れになります。
なので、借金は返せないけど家は売りたくないと言いだしたら貸した方は困りますし、家を競売で買った場合に以前の持ち主が居座っていたりしたら困りますよね。
そういう場合にどのように対処できるかを民事執行法には規定されています。
その他、流通不動産と競売不動産では下記のような違いがあります。
流通不動産
・宅建業法の中で消費者保護を第一に取引が行われる
・物件調査は宅建業者がする
・内見できる
・瑕疵担保責任あり
競売不動産
・管轄裁判所を通し、裁判所は仲介の立場ではなく不動産を競売し現金に換える窓口
・物件調査は自己責任
・内見できない
・瑕疵担保責任なし
その他にもありますが、今回はわかりやすいものをピックアップしました。
流通不動産の場合は不動産業者が間に入って専門的なやりとりする一方、競売不動産の場合は裁判所が面倒をみてくれるわけではなく、自身で解決しなければいけません。
競売不動産の対象となる不動産
競売不動産に関して、特にこういう不動産は競売できませんというような決まりはありません。
なので、売却するのに法律上問題がなければ下記のような不動産も競売する事ができます。
・建物を建てることができない土地
・融資を受けることができないもの
・買った後に取り壊して敷地を明け渡さなければいけない建物 など
様々な不動産がありますので、競売する場合は現地調査など、その不動産に関してしっかりと調べる必要があります。
また、瑕疵担保責任もなく、競売で購入した後に問題が発生しても自己責任となります。
不動産競売の種類
不動産競売に関して、民事執行法上、2種類あります。
・不動産に対する強制執行としての強制競売
・不動産に関する担保物件の実行としての競売
上記の2点とも、民事執行法により不動産を競売し、そこで得たお金で借金を返すという強制的な手続きになるので、売却に関してその不動産の持ち主の意思とは違うという事です。
不動産の競売という事は、民事執行法によりその不動産を売却し,売却により得たお金から借金を返すという事なので、通常の売買とは違い、事件の一部という事になります。
よくよく考えると、借金した人がお金を返すまでの流れのひとつですもんね。
なので、もし入札し、せり落とした場合は事件の関係者のひとりになります。
ここも通常の売買とは違いますね。
だいたいの場合、売却する目的が流通不動産と競売不動産では違います。
ここまで、不動産の競売に関して軽く説明させてもらいました。
現地調査からなにまで自身でやるというのは結構大変です。
また、権利関係に関してもかなりの知識がないと難しいですね。
民法に関しての知識もしっかり持ち合わせていないとトラブルが発生してしまいますので、しっかり勉強した方がいいと思います。
宅建士をお持ちの方は大丈夫だと思いますが、持っていない方は民法を勉強するのと合わせて宅建の勉強をしてもいいかもしれませんね。
本日はここまでとなりますが、今後も競売について具体的な手続きや民法関係も合わせて詳しくご説明したいと思います。
