宅建業者は宅地、建物の売買、交換、貸借に関し広告をするとき、または注文を受けたときは遅滞なく自己が…
①契約の当事者となって売買等を成立させるのか(売主等)
②代理人として売買等を成立させるのか(代理)
③媒介を行って売買等を成立させるのか(媒介・仲介)
の取引態様の別、すなわち、宅地建物取引業者の取引上の立場を説明しなければなりません。
また、取引の途中で取引態様が変更したときも当然に遅滞なく取引態様を明示しなおさなければならないとされています。
そこで本記事では、そうした不動産取引の様態についてご紹介します。
代理とは!?
代理とは、代理人が本人に代わって意思表示を行うことで、本人がその効果を受ける制度です。
①法定代理
法律の規定でまたは裁判所の選任により代理権が与えられるもの。
未成年者の親権者・成年被後見人の成年後見人等がこれにあたります。
②任意代理
本人の意思により代理権が与えられるもの。
たとえば、下図をご覧下さい。
Aはマイホームを売りたいと思っていますが、仕事が忙しくて契約にも行けません。
そこで、 知人のBに自分の代わりに契約をやってもらうことにして、AはBに売買の代理権を与えました。
買主はCに決まり代理人BはCと売買契約を締結。
このようにして、他人に頼んで自分の代わりに契約をしてもらうことができるのが代理制度です。
そして代理人の行った契約は、本人Aかが契約したことになります。
このことを「本人に帰属する」といいます。
尚、任意代理人の代理権の範囲は、本人と代理人の約束によって決まります。
つまり、本人が代理権を与える時に範囲を決めます。
たとえば、土地の売買、建物の賃貸の代理権です。
したがって任意代理人は、本人から与えられた代理権の範囲内で代理行為を行うことができるのです。
本人から建物の賃貸の代理権を与えられた代理人が、その建物を売却するような権限外の行為はできません。
代理権の範囲が決まっていない代理人は、保存行為(家屋の修繕等)、物や権利の性質を変えない範囲での利用行為や改良行為をすることはできます。
代理の一種である委任とは!?
委任とは、仕事などを他の人へ任せることを意味します。
そして不動産取引でもしばしば聞かれる『委任契約』とは、依頼する者が依頼を受ける者を信頼して、法律行為をするなど事務を処理することを依頼し、依頼を受ける者がこれを引き受けることによって成立する契約です。
頼む人を『委任者』、頼まれる人を『受任者』といいます。
委任契約は、委任状の授与により行われますが、委任状がなくても委任契約は成立します。
ちなみに、そういった当事者間の意思表示のみで成立する契約を諾成契約といいます。
委任契約には『無報酬の原則』というものがあります。
委任は、一定の事務を処理するために、労務を提供する契約ですが、原則として無償(報酬請求権がない)です。
特約をすれば有償になります。
尚、ここにいう事務とは、法律事務すなわち法律行為のことを指します。
委任者に代わって 受任者が法律行為(契約等)をしますが、代理権の授与があれば代理の規定が適用されます。
また、法律行為以外の事務(帳簿の処理、マンションの管理など)の委託を準委任といい、委任の規定が準用されます。
媒介契約とは!?
平たくいうと、仲介のことを表します。
下図をご覧下さい。
仲介ですので構図としては一般的な形になりますが、媒介契約には3種類あります。
①一般媒介契約
依頼した宅地建物取引業者以外にも重ねて媒介・代理を 依頼することを許す媒介契約をいい、これには他の依頼した宅地建物取引業者を明示する義務のあるもの(明示義務のある一般媒介契約)と明示する義務のないもの(明示義務のない一般媒介契約)とがあります。
②専任媒介契約
依頼した宅地建物取引業者以外には重ねて媒介・代理を依頼することを禁止する媒介契約をいいます。
③専属専任媒介契約
依頼した宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買・交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約をいいます。
したがって、専属専任媒介契約を締結した依頼者は、自ら売買・交換の相手方を見つけてその者と契約することもできないこととなります。
ちなみに、取引態様が”媒介”であるときは、その旨を表示すればよく、専任媒介・ 一般媒介の表示まで広告する必要はありません。
以上が不動産業界での取引様態の概要です。
広告などで見かける『販売提携』というのは、販売の代理を意味しています。
また、『代行』というのは代理と同じものではなく、あくまで事務手続きのみについて代わりに行うことを意味します。
尚、『委託』というフレーズもしばしば見かけますが、これはその業者によってどこまでを『委託』としているのかが様々ですので、契約業務や報酬に関する事項については確かめましょう。
取引様態については、これから不動産業界で働くにあたって知っておきたい知識の1つです。
宅建試験にもよく出ます。
これから不動産業界へ就職・転職される方や宅建試験を受けられる方は、ぜひ押さえておきましょう。
