デベロッパーとは、デベロップメント(開発)を行う者、すなわち、住居や総合アミューズメント施設、複合用途施設、リゾート施設、ホテルなどを建設するための大規模な土地開発を行う不動産企業の事です。
事業の名称は、不動産企画開発事業や不動産総合開発事業などと称されます。
業界内の会話では、よく「デベ」といった形で略して言われる事があります。
ときにはその施設のみならず、そのエリアのインフラを整備したり公園なども設置したり、街作り全体にも携わります。
そうした複合的かつ総合的なデベロッパーは総合デベロッパーとも呼ばれます。
収益スタイルとしては、仲介業務が手数料によりインカムゲインを得る形に対して、デベロッパー業務は仕入れから企画・販売までを手がける事でキャピタルゲインを得るスタイルになります。
デベロッパーの主な業務内容としては、
・土地に関する情報収集
・物件調査
・売買交渉、用地仕入れ
・建設
・広告
・引き渡し、分譲、販売
等がメインになります。
◎土地に関する情報収集
商業施設やマンション等を建設するにあたっては、まず土地の情報をリサーチする必要があります。
情報の仕入れ先としては、土地のオーナーや不動産業者、信託銀行などです。
また、ニュースなども常にチェックしておく事で人の流れや流行をキャッチし、現に話題性があり盛り上がっているエリアを把握したり、これから開発する事で盛り上がりを見せられそうなエリアに目をつけておく事も大切です。
デベロップメントを行うにあたり、情報や人脈は重要です。
日頃からのパイプ作り・ルート作りなど人脈形成は欠かせません。
◎物件調査
土地に関する情報収集のあとは、実際にその土地が採算性のあるものかどうかを調査・検討し、事業プランを決めていきます。
建設にあたっては法律の規制があるので、その点をクリアしている土地かどうかも調べます。
方法としては、現地へ赴いて調べる形や役所を訪問してリサーチする形などを併用し、建設に向けた準備を進め、プランを具現化させていきます。
地域性や開発にあたるコスト・収益性などを見定めて、プロジェクトを作り上げていきます。
コンセプトが非常に大切になってきますので、土地に関する情報収集を踏まえて、物件調査を元に企画・立案していきます。
◎売買交渉・用地仕入れ
土地に関する情報収集と物件調査が終わったら、いよいよ仕入れの交渉です。
ここでは相場価格の事前調査・マーケティングが重要になります。
それらを元に、土地の価格設定を行います。
建設にかかる費用や建設後のコストと採算性なども含めての提案になります。
土地のオーナー様としては、なるべく高く売りたいものです。
一方、デベロッパーとしては安く仕入れたいところです。
この両方をすり合せた交渉・折衝がこのセクションの鍵になります。
また、人気のある土地やこれから人気の出そうな土地というものは競合する可能性が高いので、他社に先駆けたスピード感や提案の質が求められます。
◎建設
無事に売買交渉が成立したら、建物を建てていきます。
自社や自社のグループ企業内で行うケースもありますが、外部のゼネコン企業へ依頼するケースも多いです。
設計に関しては、自社で取り組む場合も多いですが、デザイナーへ委託する場合もあります。
このセクションに関しては、デベロッパーがいわば監督になります。
物件に使用する材料の選定や、工事のスケジュール管理なども行います。
着工前に行う近隣住民への説明会もデベロッパーが行い、建設にあたっての騒音問題や振動問題・日照問題について説明します。
また工事を進めていくうちに近隣住民や行政機関との交渉や折衝が
必要となってくる場面は出てくるので、そういった部分にも対応します。
◎広告
魅力的な大型商業施設やマンション等を造成しても、広告を行わなければ、その魅力は広く伝わりきりません。
デベロッパーはそういった宣伝や広告業務も行います。
自社で宣伝を行う場合もあれば、外部の媒体へ依頼したり、新聞、雑誌、テレビなど各種メディアとの連携を図る事もあります。
的確なプロモーション活動は、その土地開発の価値を高めます。
◎引き渡し・分譲・販売
顧客は一般のエンドユーザーから企業、投資家まで様々です。
様々ですが、購入する際に慎重になるのは一般のエンドユーザーも企業も、それは同じです。
物件に対する知識のみならず、法律関係や税金関係など幅広い知識が求められます。
このセクションでも、交渉力や営業力は必須です。
また、商業施設などの場合はテナント募集もデベロッパーが行います。
居住者やテナントが集まってこそ、デベロップメントは成功します。
以上がデベロッパーの主な業務内容です。
大規模な土地開発をプロデュース・マネジメントする業務であり、大規模な分、売れれば大きいですが、外れると損失も大きくなります。
しかし、仕入れから企画、営業・交渉、管理まで多岐に渡る業務内容は、そこに新たな人の流れを創り出し、地域活性化にも繋がるやりがいもあります。
