不動産を購入するにあたり、金融機関からの借入れなしに購入する人はなかなかおらず、ほとんどの人が住宅ローン等を利用して購入します。
金融機関からの融資が購入者へ下りなければ、その不動産会社も不動産を売れないわけで、融資の可否は不動産業界でも非常に大きなファクターとなります。
そこで、本記事では金融機関が不動産融資を行うにあたってのポイントをご紹介します。
まず、金融機関が審査の際に見てくるポイントとしては…
①返済能力、属性
②借入れ理由
③返済意識（返済履歴）
④担保
この4つです。
しかし、金融機関によって重視するポイントは少し異なっていて、一般的に銀行は①の属性を重視し、公庫は③の返済履歴を重視します。
また、信金や信組は①と④を重視し、ノンバンクは④を重視します。
つまり、購入者の状況によって利用可能な融資元が変わります。
たとえば、属性の点で銀行での借入れが難しい人は公庫で融資が下りる場合もありますし、逆に返済履歴の点で公庫では借入れが難しい人が属性で銀行から融資が下りる場合もあります。
ですので、不動産業者はその購入者に融資が下りるよう的確な融資元についてフォローする必要があります。
もちろん、無理やりノンバンクを勧めるといったような強引なやり方は御法度ですが、住宅購入にあたっての良きカウンセラーとして、お客様の希望をヒアリングしたり的確な融資元を探してくる事は良い取り組みです。
①の返済能力に関しては、継続して返済していけるかどうかが見られるポイントです。
収入に対しての支出から算出されるキャッシュフローは当然、見られます。
また、勤め先や雇用形態についても審査の対象となります。
勤め先については、官庁、上場企業、非上場企業、自営業の順に返済能力が高いものと判断されます。
自営業の方は、なかなかつらいところですが、経営している会社の企業規模や経営状態等も加味してもらえます。
また、雇用形態については、正社員、契約社員、パート・アルバイトの順に返済能力が高いものと判断されます。
パート・アルバイトの方は属性の点でなかなか難しいですが、他に賃貸収入などがある際は、それも属性として加味してもらえます。
属性に関しては、年齢や家族構成、資格の有無などが対象になります。
特に年齢については定年までの残り年数へ直結してくるので、重要視される傾向にあります。
退職金等によっても返済が可能になるのかどうかも審査されます。
②の理由については、たとえば住宅ローンなら住宅の購入または居住のリフォーム等には適用されますが、車の購入に際して住宅ローンを申請しようとしても下りるはずがありません。
ですので、当然ながら不動産融資を希望する理由については確実に調査されます。
③の返済意識については、これまでの返済履歴を見られます。
返済履歴がクリーンな人であれば、融資を受けられる可能性は高まります。
返済への意識が高いと判断されます。
過去に延滞がある場合や、消費者金融からの借入れがある場合などは、融資を受けられる金額が減ったり、融資を受けられなくなる事もあります。
尚、クレジットカードでの分割払いやリボ払いによる返済残高も調査対象になります。
④の担保については、融資の回収が目的です。
金融機関も、それをボランティアで運営しているわけではありません。
お金を貸すには、きちんと返してもらう事を前提に貸します。
しかし、世の中、何があるか分かりません。
安泰だと思っていた企業が急に経営悪化でリストラ策に走る…なんて事もあるかも知れません。
従って、お金を貸す側の金融機関としても、そうした不測の事態に備え、担保を設定します。
担保には、物的担保と人的担保があります。
物的担保に関しては、住宅ローンではよく不動産に抵当権を設定するケースが多くあります。
万が一、返済が不可能になってしまった場合には、金融期間はこの抵当権を実行し、その不動産を売却する形で融資の回収を図ります。
人的担保に関しては、いわゆる連帯保証人であったり、保証人です。
万が一、本人が返済不能になった際、その連帯保証人や保証人から残金を回収します。
尚、保証人には必ずしも支払い義務は生じませんが、連帯保証人には確実に支払い義務が生じます。
ですので、もし誰かの連帯保証人になるという際は、ただならぬ覚悟が必要となります。
ですが実際のところノンバンクでなければこうした連帯保証人を組ませるケースは稀で、借主から保証料を受け取った保証会社が代わりに連帯保証人となるケースがほとんどです。
以上が、不動産融資における審査でのポイントです。
不動産業者は手付金の貸与等による契約締結誘引が法律により禁止されていますが、住宅購入希望のお客様へアドバイザーやカウンセラー・コンサルタントとしてサポートを行う事は何ら悪い事ではありません。
最近ではむしろそうした形で、単に売るだけでなくお客様の希望をしっかりとヒアリング・カウンセリングし、無理のない返済計画など、今だけでなく今後も見据えたベストなご提案を心がける不動産企業が増えてきました。
不動産融資を受けるポイントは、自身が不動産を購入するときのみならず、不動産業界へ就職・転職し働くにあたっても、とても重要なポイントとなります。
ぜひ、ご参考になさって下さい。
